平成28年の税制改正で、相続または遺贈により取得した空き家や解体後の土地を令和9年12月31日までに譲渡した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が設けられました。この特例は空き家の発生を抑制することを目的としています。

1．被相続人居住用家屋(空き家)の要件

被相続人居住用家屋とは、相続の開始直前に被相続人が居住していた家屋のうち、以下の3つの要件をすべて満たすものをいいます。

なお、被相続人が要介護認定等で老人ホーム等に入所していた場合は、入所前に居住していた家屋(従前居住用家屋)も被相続人居住用家屋に該当します。

2．被相続人居住用家屋の敷地の要件

被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続開始直前に被相続人居住用家屋の敷地として使われていた土地や、その土地上の権利をいいます。複数の建物がある場合は、被相続人居住用家屋(主屋)の床面積の割合に応じた土地の部分が対象となります。 被相続人居住用家屋の敷地が対象となるためには、相続時から譲渡時まで事業用、貸付用、居住用に供されていないことが必要です。

3．譲渡要件と特別控除額

この特例を受けるには、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に以下などの譲渡をする必要があります。一定の要件を満たした際には、譲渡所得から最高3,000万円(一定の場合は2,000万円（注） )を控除できます。

（注）令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで。

上記のほか、この特例を受けるには、相続開始から3年以内に譲渡すること、売却代金が1億円以下であること、他の特例と重複適用しないこと、同一被相続人からの財産についてこの特例を重複適用しないこと、特別の関係者に対する譲渡でないことなどの要件を満たす必要があります。

4．特例の適用を受けるための手続き

この特例の適用を受けるには、確定申告時に一定の書類を添付する必要があります。主な添付書類は、「譲渡所得内訳書」（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]、「登記事項証明書等」、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」、「耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し」、売却代金が1億円以下であることを明らかにする「売買契約書の写し」などです。提出先は所轄税務署となります。

以上のように、被相続人の居住用財産(空き家)を売却する際の特例については、対象となる家屋や敷地、譲渡方法、手続きなど、様々な要件がありますので、それらを確認の上、適切に手続きを行う必要があります。

参考資料：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）