2月の会計事務所は、通常業務の他に確定申告業務に追われている時期ですね。個人の決算時期ということで、事業を行っている会社では決算処理を行うことになりますが、これは法人の決算と共通する部分が多く、いつも処理しているために、頭を悩ませなければならないケースは少ないと思います。

ところが、不動産売買や株の売買をしている場合、その処理をするのは1年間のうちでこの時期だけなので、税法を見直してみたり改正点はないか調べてみたりするケースも出てきます。

今回は、例えば先祖代々から引き継いでいる場合等、土地の取得価額がわからなくなってしまっているケースでの譲渡所得についてまとめました。

概算取得費で計算する方法

土地の取得価額がわからなくなってしまっているケースとして考えられるのは、例えば、先祖代々引き継いでいるような土地や、売買契約書を失くしてしまった土地等です。このような土地を譲渡した場合の譲渡所得の計算では、土地の取得費が分からないことがあります。

所得税法では、土地の売却金額の5％相当額を取得費とすることができることが定められています。売却金額の5％相当額を「概算取得費」といいます。取得費がわからない場合だけでなく、実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回る場合にも、概算取得費を取得費とすることができます。したがって、実際の取得費がわかっている場合でも、概算取得費を計算して、実際と概算とどちらの取得費が有利なのか比較する必要があります。

さらに、取得費がわからない場合、このような概算取得費を用いるのではなく、合理的な計算方法であればよいとされています。では、他にどのような計算方法があるのでしょうか？

国税庁　取得費が分からないとき

市街地価格指数に基づいて計算する方法

土地の取得費がわからない場合の合理的な計算方法として、一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」に基づいて計算する方法が認められています。ただし、この計算方法は要件が厳しく、国税不服審判所の裁決で市街地価格指数による取得費が否認されたこともあります。

「購入価格を知る手掛かりとなる資料がない」「取得時の地目が宅地」「土地が所在する地域の路線価や公示地価等の地価が市街地価格指数と同じ水準で推移している」という要件を満たすことが必要であると考えられていますが、税務署に確認をしながら取得費を計算するようにすることが安全です。

また、概算取得費での申告は法律に従ったものであるため、後から市街地価格指数による取得費で更正の請求をしようと思ってもできません。

実際の取得費に含まれるもの

土地の譲渡が行われた場合、資料がある場合には実際の取得費のほうが有利になるケースが多いため、何が実際の取得費に含まれるかを把握することが大切です。先祖代々の土地等の場合はないかもしれませんが、そうでなければ、資料をしっかりと収集したいところです。市街地価格指数に基づいて計算する場合であっても、資料の有無をしっかり調べて、資料が入手できないことを確認しないと否認される可能性があるので、まずは資料収集に力を入れましょう。

売却した土地の購入代金・購入手数料にくわえ、改良費・造成費用・登記費用・不動産取得税・印紙税等も取得費に含まれます。ただし、事業用の土地で登記費用等を必要経費に算入していた場合には、必要経費に算入している部分について取得費とできないので注意が必要です。